賃貸不動産 自主管理家主の奮闘記

賃貸経営に真剣に取り組む日常を家主の立場で感じたことや見たことを日記にします

リフォームプラン&プチ誕生会



リフォームのノウハウ及びアイデアを共有することを目的に立ち上げた

札幌ガンバる大家の会 「リフォーム検討部会」。



順調に回を重ねております。




私の物件のように毎回かなりのボリュームとなるリフォームを繰り返して

いるような古い物件でなくとも、大家であれば避けては通れないのが

内装リフォームではないでしょうか。



仲間の物件で繰り返し疑似体験していくことは、自身の物件規模以上の

経験を無料で手に入れることにつながるはずと期待してます。



今現在、このぐらいの工事をすればどのぐらいの予算になるかなど

すぐにイメージできない方も、この部会で繰り返し考え検討していく

ことで、そういった感覚も身に付けていくことになるでしょう。



物件提供大家さんはいろんな方の考え方、アイデア、ノウハウを

もらい、参加大家さんは経験と考える題材をもらう。

双方にとってとても意味のある物にしていきたいと思います。

(参加大家さん募集中です)






この日もたくさんの発見がありました。


同じ部屋に対していかに低コストで欠点を補いつつ、借り手に喜んで

もらえるかを考えたリフォームアイデアを持ち寄り、間取り図を使って

それぞれがプレゼンしたのですが、自分とはまったく違った視点や

切り口、思い切りの良い大胆なアイデアなど、新たな刺激が

たくさんありました。



限られた条件、費用、周辺環境が毎回違うリフォームアイデアを

繰り返し検討し他の大家さんの意見を聞くということは、かなりの

スピードで大家力を付けていく訓練にもなる。


その思考を自分の物件に取り入れてより良い部屋を提供すると

いったこの企画の成功イメージをはっきりと感じます。



この企画への参加事体、費用は掛かりませんがいかに参加する時間を

作り出すかが大きなポイントとなるでしょう。

それだけ本気の大家だけが集まることになり、濃密な時間を共有すれば

仲間としての意識もとても深まります。





たまたま集まった日が誕生日という大家さんがいたので、女性大家さん

が手作りのケーキを作ってきてくれました。




とっても暖かい雰囲気のなか、真剣な話し合いは続きます。



こうして考え出されたアイデアにより、そこに住む方が快適で

満足できるお部屋を提供していけたとしたら、この企画は大家だけで

なく、入居者さんにとっても良いものになるはずです。


まずは継続。


たくさんの生の事例を蓄積しながら、もう一回り大きな大家を目指します。




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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (業者編)

たくさんの業者さんが出入りする募集前の内装工事。カギを借りる
だけで冬道の往復○時間なんてことも・・・
キーレスならいつでも無駄なくスピーディーに作業開始!
業者さんに無駄なくしっかり利益を確保してもらう状況を提供すれば
品質の高い仕事で応えてくれると信じています。



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シンプルに好きか嫌いか?



3点ユニットバス分離工事が終了したお部屋をたくさんの人に見て

いただき、いろんな意見をもらっています。



まずは最近すっかり定番となってきた家族(妻)の意見。




賃貸経営にほとんど係わっていない妻の意見は、かなりこの部屋を

見に来る人の印象に近いはずと思っています。

なので彼女の意見をもらうことは欠かせないこととなってきました。



ただしその場合、必ず子供達が一緒にくるので部屋の中はあっと

いうまに遊び場となり多少荒れてしまうことには目をつぶらなければ

なりません。(ちゃんと片付けます)





浴室やトイレは新しくなっているので意見をもらうまでもないのですが

一番聞きたいのは狭くなってしまった居室の印象。


狭くなった分、使い勝手を良くするアイデアや収納増の工夫に全体の

バランスなど、考えに考えた仕掛けがたくさんあります。





かつて賃貸に住んでいる方からもらったリフォーム意見。


決め付けられてない工夫



それを実現するため毎回頭を悩ませています。

でもそのお陰で今まで考えもしなかったアイデアをいくつも

思いつくことができました。


用途を一つに絞らず、こういうふうにも使えますと提案することで

そこに住むお客様が生活に合わせて選んでもらう。

そのための最低限の準備をしておくだけなら、さほど費用も掛からない

ので、双方にとってメリットのあることなのかなと感じています。



その工夫の結晶を札幌ガンバる大家の会、リフォーム検討部会の

メンバーだけにすべて公開しました。




ただ公開するだけでなく、こういう方法があるなら他にどのような

ことが考えられるかなどの意見をもらい、また次のリフォームに

お互い活かすという大変中身の濃い活動です。



この日も解体から完成まで全てを見てもらった大家さん達に、さらに

どうすればもっと良い部屋になるかを出来上がった部屋を見ながら

意見交換会をしていると、ついつい時間を忘れてしまうのが

いつものパターンです。




図面で考えるのと実際の仕上がりの印象は、やはりぜんぜん違います。

ついつい頭でいろんなことを考えすぎてしまいますが、この検討会の

最後に私が皆さんにした質問はとってもシンプルなものです。



あの部屋は好きですか? 嫌いですか?




どんなに立派な理由があろうとも、最後は好きか嫌いかで決めている

自分がいます。



いろんな条件(立地や家賃等)もありますが、それらがやや折り合いが

ついて、最後にどっちの部屋にしようかと迷ったら、結局どちらのほうが

好きな部屋か ということで決めている方が多いのではないかと考えて

います。



理屈抜きの部分をいつも意識することを忘れません。

たくさんの人に


自分はこの部屋好きだな


と言ってもらえるようなリフォームを、今後も研究するつもりです。




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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (大家編)

古いとか新しいとか、家賃なども関係なく設置することでそこに住む
入居者の「生活」を変えることが出来ます。便利を提供できます。
物で惹きつけるのではなく、こうして便利に過ごしてもらいたい
「気持ち」を伝える。新しい差別化の考え方の一つと思っています。



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進捗 大工工事



探りさぐり、どうすればもっと良いものに、もっと費用を抑えて

目標としている状況に近づけるのか?


打合せの連続で少しづつ進んでいる3点ユニットバス分離工事。





ここからは大工さんの腕の見せどころの作業が続きます。


壁が出来てくると図面上で見て想像していた感覚と現実の感覚の

違いをはっきりと感じることができます。

考えることと実際に感じることを何度も繰り返すことでその誤差が

少しずつなくなり、より具体的なイメージを持てるようになる

のでしょうね。 早くそんなベテランになりたいと思います。






今回の工事はあくまでトイレバスが一緒の状況を別々にすることが

主の目的です。決して新築物件のようにしようというものでは

ありません。


写真にもありますが、収納のドアなどはそのまま再利用しています。




建具一つ新品のものを入れれば、凡用品を使用したとしても数万円は

すると思います。施工の手間は撤去時に少し掛かりますが、やはり

このほうがコストダウンに繋がっているのは確かなこと。




建具を新しくすることよりも、トイレバスを分離しても他の部屋と

変わらぬ家賃を実現するほうが喜ばれ、選ばれるのではないか?

部屋の内装と築年数、物件イメージのバランスを考えてもそう

違和感のあることとは思えませんでした。


実際、他の部屋は全室この建具ですから。




KAZU : 「余計な手間が掛かって大変ですよね




再利用するためには慎重に撤去しなくてはなりません。

壊していいよというほうが大工さんの手間は楽に決まってます。

きっと面倒な仕事なはずと思ったので、申し訳ない気持ちと

感謝の気持ちを伝えようと声をかけたのですが




大工さん : 「少しでも抑えなきゃ(費用)ならないんだから

        これでいいんだよ。 物件どんどん良くなるな




収納増の工夫や今回の分離工事など、大工さんの腕だけではなく

大家の意思、考え、方針まで理解したうえで現場で力を発揮して

くれている。


そういう人たちに支えられ、自分の賃貸経営が成り立っているのだと

思うと、いくら感謝しても足りないです。



この人達の仕事に応えるためにも、完成後の営業・演出に全力を

注ぐつもりです。



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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (入居者編)

カギを持ち歩かないから、紛失することも複製(スペアキー)する
必要もありません! 
番号変更もいつでも自分で自由に変更可能なところが嬉しい機能。
番号が嫌な方には、リモコンで離れた所からボタン一つで開錠。
今までとまったく違った生活、それが「キーレスライフ」です!



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自主管理オーナー KAZU

自主管理オーナー KAZU

札幌市で賃貸経営をしています。
家主だからこそできる工夫やアイデアでこの厳しい
状況を乗り切るため、日々、勉強中!
家主側から見る、賃貸経営の裏側をご紹介します。

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