賃貸不動産 自主管理家主の奮闘記

賃貸経営に真剣に取り組む日常を家主の立場で感じたことや見たことを日記にします

でゃぁ〜名古屋ビルヂング




今年もお正月はちょっと賃貸ネタから離れて、特別シリーズで

更新していこうと思います。


2007年12月に行った名古屋の様子を北海道人の目線でご紹介!


現地で案内をしてくれた 「Yオーナー」 に感謝の気持ちを

込めて掲載していきます。少しの間、お付き合いください。





名古屋初日、まずは名古屋駅へ。この駅は名駅(めいえき)と地元の

方は言うそうです。





名駅の壁一杯を使ったイルミネーションが大迫力で、地元の方、

観光の方含めて皆さん足をとめていました。


こういったイルミネーションは今や名古屋の名物となっている

ようです。



名駅前の超高層ビル、「ミッドランドスクエア」内にある

スカイプロムナードから夜景を見ることに。




名古屋の夜景を名駅の前から、360度見渡すことのできるビル。

当然カップルなんかがいて、ムードたっぷりの最高の環境ですから

デートコースとしては是非押さえておくべき場所でしょうね。





街中とにかく電飾だらけで、再び名駅に近づくと

壁面のイルミネーションとは別に、通路にある樹木やクマの大きな

人形などに電飾をつけ、今まで経験したことのない雰囲気が目の前に

広がっています。




かなりの人がいて、皆さん写真を撮りまくりでした。

きっとたくさんの方がこのイルミネーションやクマをブログに

掲載するのでしょうね。タイミング良くこの時期に行くことが

出来てよかったです。





Yオーナーには名古屋のことをたくさん教えてもらいました。

例えば写真にある看板。


大名古屋ビルヂング」の文字。




ビルディングではなく、ビルングと書く(読む)のも名古屋弁で

頭にある「大(だい)」も「でゃぁ〜」と言うのが正しい名古屋弁

だそうです。


うまく言えるまで何回も練習しました。



皆さんも言ってみてください。

でゃぁ〜名古屋ビルヂング


こんな名古屋の言葉を一つ言える程度でも、北海道へ帰ったら

いかにも得意げに言うことでしょう。



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ブルーベルが提供する「キーレス賃貸」キーレスライフとは?




・マイロックSを部屋の扉ごとに設置。ドアを閉めれば自動でロック、
  開ける時には自分だけの暗証番号で解錠! 一切、カギを
  持ち歩く必要のない生活を提供する賃貸物件のことです。

  便利な生活は止めることが出来なくなります。
  長い入居に繋がる可能性大です。

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北海道の年末





2007年もいろんな活動をしてきたこともあり、あっと言う間の

1年でした。


しばらく雪の少なかった札幌も、今日は朝から激しく降っています。




雪国ならではの除雪の問題・・・ しばらくは人力による除雪で

対応するしかないでしょう。



年末年始は私も物件を離れ、実家に帰省しようと思っているので

現在空き室の水落とし作業をしました。これも毎年の恒例行事。





ブルーベルはRC造(鉄筋コンクリート造)ということもあり、過去に

一度も水道凍結事故というのはありませんが、念には念を入れて

毎年この時期に春まで水を落とします。(水道管から水を抜く)





いつもなら5〜10室ぐらいの空室を抱えて年を越すことが

多かったのですが、今年は入居申込に至るまでのスピードが速く

内装工事が終わっていない部屋を含め、2室の空室で済んでいます。



久しぶりに少し余裕を持ったお正月が過ごせそうですが、今年の

3月末に退去が12件重なり激しい1ヶ月を経験したことを考えると

心の準備だけは整えておかなくてはなりませんね。


入居大作戦は2007年3月のブログを参照




来年の作戦として、この年末にいくつか試していることもあります。



例えば魚眼レンズを使用し、ネット上で動画とは違った見せ方で

部屋の様子を確認してもらえるサービス。

(自分で見たい部分を動画のように動かせます)





部屋の臭い対策の一つとなり得る商品。(車で実験)





などなど、少しづつ紹介していきたいと思いますので

楽しみにしていてください。




来年は、もっとたくさんのガンバる大家さんと出会い

情報交換しながらお互いに刺激を受け、これからの賃貸経営に

前向きに取り組み協力しあえる仲間を増やしたいです。



2008年の新しい出会いを期待します。そして今年出会えた

ガンバる大家さん達に心から感謝します。


ありがとうございました。来年もよろしくお願いします。



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2008年のキーレス賃貸


入居者の毎日の生活を便利にするキーレス賃貸。2008年はもっと
キーレス賃貸の数を増やし、お互いの物件情報をまとめることで、
便利な生活に慣れ、この生活を次の物件でも得たいと思ってもらえる
方の囲い込みを実現できる準備をしたいです。
新しい入居の条件の一つとして認知してもらえることを目的に活動します。





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良いイメージの加速





前回の続き・・・ 日頃意識し実施していること。



最悪のイメージが定着し、退去の数が加速した状態から突然

何部屋か少しお金を掛けて内装工事したからって、そう簡単には

内覧者の数が増えることはありませんでした。



多くの仲介営業マンは物件の悪いイメージを強く持っているので

キレイな部屋があること自体、知りもしないし積極的に内覧に行く

物件からは完全に外されていたと思います。


行動したことがなかなか結果に出ない状態です。負の連鎖が起きると

方向性は間違っていないのにさっぱり効果が出ないなんてことは

よくあること。ここからは少し捻りが必要と考えました。



この頃、今やブルーベル標準装備のキーレス電子錠「マイロックSN」

を導入しようと決めていたので、募集に出しているしっかりと内装

仕上げをした部屋にのみ設置し、まずは仲介店舗に今までとは違う

営業を展開しました。



今まではすばらしい部屋を用意したのでお客様を連れてきてください!

一度見にきてください! と言葉や資料、写真で来てもらおうと営業

していました。

しかしマイロック設置後は、



カギを借りに行かなくてもいつでも見てもらうことが出来ます!

 たまたま近くに寄った時にでも、もう一部屋といった感覚で

 ついでに見て行ってください






言葉だけではなく、募集依頼する資料(FAX資料)などにも

このことを大きく掲載するようにしました。


少しでも物件へ足が向くよう、プラスアルファの要素を売りに

宣伝したのですが、効果が出だしたのが設置後、3〜4ヶ月後

ぐらいから。何でもかんでもすぐには効果は出ません。

浸透していくまでじっくり粘り強く努力を続け、効果が出るまで

諦めないことが大事と知りました。







最初の効果としては、やはり単純に内覧してもらえる回数が格段に

増えたことです。見てもらう人数が増えれば増えるほど、

お金を掛けた内装が多くの人に評価され生きてくる。



結局はたくさんの人に検討してもらう機会をいかに作れるか?



キレイな内装、内覧者数、どちらが欠けても入居増には繋がりません。



キーレス電子錠設置でセキュリティを上げることは、私にとっては

ついでの効果であり、この時一番期待した効果は仲介営業マンが

訪れやすい物件と認知してもらうこと。




その成果が出れば、結果は後からついてくると考えたのです。




事実、内覧者数はかなり増え、部屋の内装を気に入って入居して

くれる方が増加したことを考えると、カギの貸し借りがいらない

利便性と妥協のない内装工事がお互いに相乗効果を発揮した

考えても良いのではないでしょうか。



さらに効果を高め次の相乗効果を狙うために、今度は内覧者の

方の記憶に残してもらうためにオリジナルイラストを掲示

したり、物件HPを仲介店舗に直接メールするシステムを利用した

りと、次々と良い結果が重なるような仕掛けを続けていきました。


(詳しくはこのブログ内、過去の記事に掲載してます)




今も思うのが、リフォームをしたとか電子錠を設置したとか、

それぞれ単発の実施では、さほど効果がないと感じたことも

お互いが生きるようにうまく作用させると、たくさんの相乗効果

生まれることを実体験しました。



この状態を私は個人的に 


「プラスの連鎖」 と表現しています。




物件にとって良い状態を意識してたくさん作り出し、それらを

連鎖させる(重ねる)。単発で終わらせるのではなく、常に

関わり合うように意識し、そうなる工夫にお金や時間を費やして

います。




まだまだいまある状況でプラスの連鎖は起こせるはず!


そのプラスの連鎖を引き起こすキーポイントが


伝える」 ことと 「そこに至るまでの過程(プロセス)」 だと


考えています。


2008年もこの二つを意識し、実践あるのみです。 




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自主管理オーナー KAZU

自主管理オーナー KAZU

札幌市で賃貸経営をしています。
家主だからこそできる工夫やアイデアでこの厳しい
状況を乗り切るため、日々、勉強中!
家主側から見る、賃貸経営の裏側をご紹介します。

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