賃貸不動産 自主管理家主の奮闘記

賃貸経営に真剣に取り組む日常を家主の立場で感じたことや見たことを日記にします

古きを知り新しきを知る



1年ぶりに名古屋へ行ってきました。(2回目)


「文化のみち二葉館」




名古屋へ来ると必ず歴史ある古い建物を見せてもらえるようお願い

しております。

これだけ長い時間(期間)存在し続け、後世に残していこうとされて

いる建物にはそれだけの理由があるはずです。

北海道にはない考え方、建物の特性を知るのはとっても勉強になります。


古い建物をどう活かすかということだったり、古くなっても魅力を

放ち続けるポイントは何か? そういった視点でいつも見ています。






↑洋館ではありますが、深い色の木材と白い壁がとっても良い

雰囲気を出しています。かつて大工のゴウさんが作ってくれた部屋の

ように木材の良いところをしっかり活用しているわけで、とてつもない

費用を掛けられて作られた建物からでも必ず賃貸に活かすヒントは

あるはずです。






「文化のみち」にはこんな光景がいたるところに・・・




門をくぐると近代的なマンションがあります。

古いものを残しつつ新しいものを取り入れていく。

そのバランスを取っていくことはそう簡単なことではないようです。






今回の旅、本来の目的はY大家さんのモデルルーム見学。

二人だけの空室検討会のためでした。




タイムリーなことにY大家さんも私と同時期に3点ユニットバスの

分離工事を実施していたのです。



かつてY大家さんとは3点ユニットバスの活用や考え方について、

激論を交わしたこともありました。

二人とも築古の物件を次の世代に繋げたいという思いは一緒で

だからこそ悩み共感し、本気の意見をぶつけ合ったからこそ今の

関係があるのかなと思います。(心より感謝致します)






私が導入したユニットとはまた別の種類、仕様のものでとても参考に

なりました。

自分だけが両方の情報を得てしまい、何だか申し訳ないです。

チャンスがあれば逆に北海道に来てすべて見てもらいたい気持ちです。





選ばれ続けるため、常に進化を目指すY大家さんのモデルルームには

進化その1からその19まで1箇所1箇所、POPが貼り出されて

いました。


そこに至るまでのプロセスと結果を検証し、何度も改善、進化させて

いくといった作業を繰り返すY大家さん。

今の自分の集大成がこの部屋であり、結果的に19箇所の進化(改善)

を積み重ねていると言ってました。



二人で話すといつもどちらかが興奮してしまいますが、こんなに熱く

それでいて進化のシステムを確立し、実際に実現させている大家さんを

この人以外、見たことがありません。


名古屋の空室検討会、とっても熱いです。

最低でも年に1回、こうして情報交換をしようと約束してきました。








最後は名古屋名物、味噌煮込みうどんをごちそうになり北海道へ帰って

きました。


この味、大好きです。 ごちそうさまでした。



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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (大家編)

複数の空室がある物件。統一の空室用暗証番号にすることで1部屋
だけでなく複数の部屋を見てもらえるチャンスも増えます!
一部屋の内覧者数が増えれば増えるほど、入居の確立も単純にUP。
大家の賃貸経営を効率的に補助してくれるアイテムです。



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キレイなまま戻る部屋



9月、10月と退去が重なり内装工事をしなければならない

部屋も増えています。


約2年間住んでいただいた部屋なのに、お貸しした時と同じような

状況で返してもらった部屋があります。




大事に使ってくれたんだろうなととてもうれしい気持ちになりました。



私だけが感じていることかもしれませんが、細部にまで気を使い

キレイにして貸した部屋が退去時にキレイな状況で返ってくる確率は

かなり高いと思います。


逆に私が経営に関わる前の昔ながらの経営方針、多少の汚れなら修繕

することなく貸していた時代には、目を背けたくなるような状況で

返ってくるなんて日常茶飯事でした。



やはりそこに住むのは「人」ですから、心理的な影響は賃貸経営の大事な

要素の一つかもしれません。

自分が住むつもりになれば自ずと理解できる心理だと思います。



気持ちは必ず伝わると信じ、快適で便利な部屋作りを継続していきます。




さてこの部屋ですが、まったく何の工事をせずともこのまま募集に

出すことも可能なぐらいキレイな状況です。

最低限の美装だけにとどめ、すぐに募集を開始するのが正解かも

しれません。



しかしここに住む人にも収納増の工夫と灯りの提案をしっかり

体験してもらいたい。そのほうが絶対に快適に住めるはずだと考えて

しまう自分がいます。


なのでまた内装工事チームに、クロス・床を傷めることなくいつもの

工夫を実施したいと無茶ぶりしてみました。


過去にそういった内容の工事も請けてくれていることもあり、

「まかせとけ」 というような雰囲気で受け取らせていただきました。

私の頼み方はいつも掴み所無く難しいことをとりあえずサラッと

言っておくのですが、それを本当に形にしてくれるいつもの職人さん、

I社長に感謝です。



分離工事はそれなりの費用となりますが、抑えるところはしっかり

抑える。 抑えながらもこだわりの工夫はしっかり実施し

メリハリをつけた発注を目指します。



一見、わざわざ費用を掛けなくてもと思うときもありますが、この

工事は部屋にず〜っと残り続けるものへの投資です。

継続してお客様に対し効果を発揮し続けるのであれば、なるべく

早くに実施しておくことが大家として費用回収の早道とも考えております。



費用の捻出が難しい時など、こういうタイミングで少しずつ付加して

いくのもひとつの方法だと思います。

一度施工してしまえば、年々工事費用を削減していくことは可能でしょう。

今が頑張り時です。




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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (入居者編)

カギの閉め忘れって誰にでも経験があるはず。確実に閉めたはずだけど
急に不安になったり・・・   マイロックならオートロックで閉め忘れ
がなく確実に施錠されます。すごく単純なことだけど大きな安心感。
シリンダー錠とマイロックの両方を使えばダブルロックにもなります。



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いかに活用できるか?



キーレス賃貸ブルーベル北22では、第2弾となる3点ユニットバス

分離工事が始まっているところです。



前回とは違った間取り、仕様でのチャレンジ。

費用の削減や新たな発見を次に活かすため、短期間での2室分離工事を

決断していました。





やり方を変えれば、現れる問題点もまったく違うものになります。

今回も職人さんと知恵を出し合い、良い部屋に向けて頭をフル回転中。



特にこの部屋で新たなことと言えば、照明や電源について今までにない

方法を考えています。



(電源工事の様子)





トイレの新設に伴い、どうしても電気工事が必要な工程の一つ。

クロスも大幅に補修となりますから、せっかく来てくれている

電気屋さんにたくさん仕事をお願いすることにしました。


結果的に工事費用を安く抑えるために私がいつも心がけているのは

作業をまとめることと2度手間にしないこと。

多少のプラス費用であっても、この後を考えればかえって安くなる

ことのほうが多いというのが実感です。





 

前回、電気屋さんに言われたショールームに行き、たくさんの照明

サンプルを実際に体験し勉強してきたのですが、結局私がこの部屋で

やろうとしていることは、照明事体(本体)が大事なのではないと

いうことです。






既製品である照明の魅力に頼るのではなく、使い方の提案やその準備を

各所に仕掛けることにより、ここに訪れたお客様が自分の頭のなかで

イメージを作ってもらえるような提案。


お客様が想像してくれることに成功すれば、実際に費用は掛かって

いないのにそれを実現しているのとあまり変わりない効果を期待できます。



大変分かりづらい表現ですが今後はこの考えを基本に工夫を積み重ねて

いくつもりです。






そういうものって目に見えない効果なのかもしれません。

しかし何かを設置したから急に入居増になるなんてことが自分の勝負

しているエリアで起こるとはとても考えにくいです。



キーレス環境(マイロック)のように、導入後、いかに活用できるか?

で勝負です。


照明や電源の工夫も内見時には伝わりにくく、住んでからの満足や

サプライズになることが多いかもしれません。

でも伝える工夫はまだまだできるはずだし、一見、足の速い効果に

見えないからこそ真似されることなく気付いた時にはなぜ入居増に

なったかとっても分析しにくいのも事実でしょう。



新たな試みにチャレンジすることで、自分も今の状況に満足することなく

磨かれていくと感じています。


絶対に基本はここに住む方が笑顔で暮らせる部屋作り。


これからも試行錯誤しいろんな仕掛けを用意するつもりですので

お部屋探しの際にはぜひブルーベルに足を運んでいただき、大家の

工夫を見つけてはここでの暮らしをイメージしてみてください。

キーレスなので鍵の貸し借り無しにいつでも内見可能です。





電気工事作業と平行して、浴室ユニットの組み立て工事も順調に作業が

進みます。







修繕工事で毎日打合せや工事内容の検討、費用のやり繰りなど作業に

追われていますが、空室のたび自分の脳を鍛えるつもりで新たな仕掛け

に常に挑戦していきます。


(どうすれば安くできるかを考えるのが大部分だったりしますが・・・)


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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (業者編)

会社にある何百本、何千本、それ以上の各物件のカギ管理が不要に!
突然の大家さんからの要望にも、カギを用意することなく直接物件へ。
無駄な移動や準備の手間が省ける分、物件管理も手厚く効率的に!
会社の経費や人件費が浮くうえ、大家さんも手厚い管理に信頼度UP。



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自主管理オーナー KAZU

自主管理オーナー KAZU

札幌市で賃貸経営をしています。
家主だからこそできる工夫やアイデアでこの厳しい
状況を乗り切るため、日々、勉強中!
家主側から見る、賃貸経営の裏側をご紹介します。

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