賃貸不動産 自主管理家主の奮闘記

賃貸経営に真剣に取り組む日常を家主の立場で感じたことや見たことを日記にします

退去を留めるサービスとは?



自転車置き場の引き戸にマイロック設置は可能だろうか?

キーレス賃貸を経営する大家さんにこんな相談を持ちかけられました。


(↓管理人さん、引き戸の現地確認)




実はキーレス電子錠マイロックは、引き戸にも設置が可能です。

今回見積もりを取ったなかでも断トツ低コストでの設置が可能

ということもあり、実現に至りました。



しかも徹底的にローコストを目指して、私と物件大家さんの二人で

設置作業に挑戦するという荒業。



というのも、私は自転車置き場に電子錠まで設置して防犯を高める

ことは費用的に割高で少しもったいないのでは? 第一印象では

こう考えていました。





しかし作業をしながら大家さんと話しているとなるほどと思う

大家さんの考えを感じることができました。


そもそもこの自転車置き場自体、元はテナントスペースだったものを

改修し屋内の自転車置き場を新設したものだったのです。

収入を生み出すスペースを少し減らしてでも、今住んでいる方の満足度

を上げていくことにこだわる。屋内であれば自転車を雨風に曝すことは

ないし、ましてや北海道は冬の間、自転車を保管できる場所はなかなか

ないのが現状。


きっと喜ばれるサービスだと思います。




さらに盗難防止のため、常に施錠される(オートロック)電子錠まで

設置し満足度を高める工夫を積み重ねているのです。

不特定多数の方が出入りする場所だからこそ、ここでもキーレスである

ことがプラスになります。


カギを持ち歩くことなく、自転車の出し入れができ施錠も万全なのです。






自転車置き場だけに留まらず、こちらの大家さんはいろんな付加価値を

上げる工夫を空室だけでなく物件全体に関わることに対し実行しています。



KAZU:「いつもいろんなことをされてますね、参考になります

  と言った私に対して大家さんは


S大家:「今住んでいる人に喜んでもらって、長く居てもらう。

     退去の少ない物件にしていかないと今後はダメだろう?



そうおっしゃってました。



私もそう思います。そう思っている大家さんはたくさんいます。

しかしここまで形にしている人、実行している人は珍しいと思いました。




退去したくなくなるようなサービスとは?

数ある物件の中から選んでくださったお客様が、ここに決めて良かった

と住み始めてから満足度が上がっていくような物件。

家賃の割に得したと思ってもらえるサービスこそが付加価値と言える

ものではないだろうか。

満室だからこそやるべきことがあるようにも思います。



考えれば考えるほど奥の深い商売であり、人の気持ちを考えずして

成り立たない事業であることを改めて感じました。

まだまだ深めたい。そう思ってます。




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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (大家編)

空室がたくさんあった時、たくさんのことを試み各所へお願いして
回りました。その時感じたのが何をするにも一旦、カギの有無で
流れが止まるのです。「カギはどこ? いつ借りに行けば?」
キーレスは賃貸経営に必要な人の流れを円滑にし、効果を最大限に
引き上げる大役を果たしてくれました。
そして「プラスの連鎖」が起きました。



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収納増のキッカケ



私に収納増の工夫を考えるキッカケを与えてくださった賃貸入居者の

Yさんに3点ユニット分離工事をした2部屋を見学してもらいました。





とても難しい課題

こうあってほしいけど、決めつけられていない工夫

という言葉をいただいたのもこのY氏です。



良い悪いをはっきり言ってくれる人でもあるので、分離工事云々では

なく、進化させていった部屋の中のことをどのように評価されるか

とっても気になり、見学を私からお願いしていたのです。



使い方を決めつけず、こんな使い方もできると提案している工夫の

数々を見て


Y氏:「想像が掻き立てられる部屋ですね」 の一言。


私が一番欲しかった言葉でした。





元々同じ間取り、広さの2部屋を大きく印象の変わるように仕上げ

たので、どちらの部屋が単純に好きか聞いてみようと思ったのですが

2部屋目に入った瞬間、「こっちがいい!」 の即答でした。


なぜこの部屋? 何が決め手? と探りを入れてみると、驚いたことに

私が他の空室にも水平展開したあの工夫をズバリ指摘されたのです。


今まで何人もの方にこの部屋を見せましたが、この工夫(仕掛け)の

意味や影響を理解し、指摘した方は初めてでした。



さすが鋭いYさん。

しばらく二人でその仕掛けについて語り合い、あらためてその効果の

ほどを確認させてもらいました。

ここまで手応えのある工夫は初めてかもしれません。

以後、ブルーベルの標準仕様になっていくのは間違いないでしょう。



夜遅かったこともあり、まだまだ話足りない状況ではありましたが

この日は解散となりました。

後日、今度はYさんがドイツで見てきたエコ住宅の話を聞かせてもらう

約束をしてもらったので、ぜひ大家の会のメンバーと一緒に勉強させて

もらいに行きたいと思います。


この日もたくさんのヒントをいただきました。

いつも本気の意見、ありがとうございます。



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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (大家編)

空室用暗証番号を設定して仲介営業マンにカギの貸し借りがないことを
アピールしましょう!
いつでもスピーディーに内覧できる部屋なので内覧回数が増える
可能性が上がります。 内覧者が増えれば増えるほど単純に入居の確率
も上がるのではないでしょうか?



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悩み続ける工事内容



先日、退去のあった初対決となる間取りの部屋。

まず何ができるのか可能性を探ろうということで、クロス・床材・

キッチン・部分的にボードなどを撤去し、何にもないシンプルな

状態でどのような仕様にしていくかを話し合いました。




不利な条件がたくさん重なるこの部屋は、経営状況によっては募集に

出さないという選択肢も考えなくはありませんでした。

しかしありがたいことに、この物件で空室はこの部屋だけとなった今、

年内満室に向け、集中的に手を掛けられる状況にあります。


少し大胆に改修し、来年以降のリフォームに良い影響を与えるような

そんな内容に挑戦したいと思ってます。





空室がたくさんあった数年前には、こんな考えで経営はできません

でした。とにかく最低限のことすらまともに費用を捻出することが

できない状況の時も・・・



あの場面で消極的な戦略をとっていたなら、きっと今の自分はなかった

と思います。

無い中で知恵を絞り、試行錯誤を繰り返し、低コストで出来る小さな

工夫をいくつも積み重ね、ひとつひとつ空室を減らしてきました。


その結果、売上が上がり空室が減ったので1つの空室に対し費用も集中

して使えるように。その費用の使い方が良い作用をもたらせばさらに

入居促進につながり、また次の手を打つ費用を生み出す。


満室に近い経営状態の時こそ、次々と手を打つタイミングであると

肝に銘じて経営してます。(実体験より)


空室が目立ちはじめてからではちょっと遅い。そんな感覚です。






そんなことを繰り返してやっと満室に手が届きそうなところまで

きたのですが、この部屋に関しては久し振りに工事内容を定めることが

できませんでした。


大工さんにサッシ屋さん、設備屋さんにガス屋さん、工事をまとめる

コーディネーターの I社長まで揃っての打ち合わせでありながら、

自分が決め切れず、話は二転三転し2時間以上を費やしても結局、

結論は後日に持ち越しです。



今まで取り入れてきた数々の工夫をここでも活かしたい。

そう思えば思うほど、思考のドツボにはまるようなそんな感覚。



シンプルにいけばいいんじゃないだろうか?


大家の押し付けになってはいけない。

こうあってほしいけど、決めつけられていない工夫


費用があってもなくても、悩みの量や考える量にたいして差はない。

どこまでいっても簡単に出せる答えはないようです。



だから夢中でいられるのかもしれませんね。

感謝の気持ちでこの難題を乗り越えようと思います。


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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (大家編)

キーレスライフってとにかく便利!一度慣れたら止められない!
今更、携帯電話がない生活は考えられないのと同じように
一度便利な生活に慣れてしまうと、元の不便な生活には戻りたくない
のが人情ではないでしょうか?

便利な生活を提供して長く入居してもらうという考え方。
退去の少ない賃貸経営こそ、私が理想とするところです。


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自主管理オーナー KAZU

自主管理オーナー KAZU

札幌市で賃貸経営をしています。
家主だからこそできる工夫やアイデアでこの厳しい
状況を乗り切るため、日々、勉強中!
家主側から見る、賃貸経営の裏側をご紹介します。

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