賃貸不動産 自主管理家主の奮闘記

賃貸経営に真剣に取り組む日常を家主の立場で感じたことや見たことを日記にします

月極めと時間貸しの違い



札幌ガンバる大家の会、マンスリー部会が動き出しました。


マンスリー事業を自ら運営するA大家さんは、この事業を例えるなら

月極め駐車場をコインパーキングとして活用するようなもの。

通常の賃貸借とマンスリーの違いをそう言い表していました。





通常募集で選ばれにくい物件も、ニーズやターゲットが違う

マンスリーで広告することにより、新たな需要を掘り起こすことが

可能かもしれない。

実際にそうなった事例も紹介してもらいました。



一番の問題点はどうやって募集していくか。


その点はマンスリー業のプロとして活躍されている部長のÅ大家さん

に協力してもらい、新しい手法も試しているところです。



※従来の借上げ方式ではない手法を試しています。






一般賃貸とマンスリー。


どちらでも勝負できる知識とノウハウを手に入れたら、物件運営が

格段に楽になっていくはず。


それぞれのメリットを活かし、チャンスの間口を広げることは

新たな入居増の可能性を生み出すかもしれません。

今後の部会活動が楽しみです。







話の流れから、急遽マンスリー物件見学会に。




たまたま徒歩圏内に2件の物件があるという話になり、

百聞は一見にしかず。 さっそく現地へ。




↓ ノーマルタイプのお部屋。







↓ デザイナーズマンションを借り上げた高級マンスリー。




高級と言っても1日あたりの単価を聞いたら、ちょっとした

ビジネスホテルより安いじゃないですか。


まとまった期間の出張なら、普段なかなか味わえない、ちょっと

贅沢な気分でここで暮らしてみるのもいいかも。

素直にそう思える部屋でした。



短期間だからこそのニーズ。

大家だからこそできるマンスリー経営。



あると思います。




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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (大家編)

入退去のたびに実施していたシリンダー交換。
暗証番号さえ変えれば誰も入ることが出来なくなるので基本的に
必要ありません!(リモコンは複製不可)
その分のコストが浮くうえに、そこに新しく住む入居者の安全も確保!
皆が笑顔の安全な賃貸、それが「キーレス賃貸」です。



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今年最初の退去



昨年の繁忙期は退去だけで20数室あったのですが、

今年は2月下旬に入ってやっと1部屋目。

ちょっと不気味なぐらい退去が少なく、本来はうれしい

ことのはずが、なんだか嵐の前の静けさのようで

素直には喜べない感じです。



油断は禁物。

気持ちだけは緩めず様子を見ていきます。






一度キレイな部屋にして貸すと、あまり汚れていない

状態で返してもらえることが多い。

そんなことを過去に書きました。


実際にそうであることが多いのですが、今回はどうやら

その法則は当てはまらないようです。






写真では分かりづらいかもしれませんが、壁や天井などクロスの

貼ってある部分はすべてといっていいほど、タバコのヤニで黄色く

変色しています。



タバコを吸わない私には、ちょっと我慢できない臭いが充満。



全体的に黄色いと、まるで初めからこの色だったかのようですが、

クロス繋ぎ合わせ目(角)のボンドコーク施工部分を見てください。

真っ白い縦の線に見えますが、かつてはクロスもこれと同じ白い色

だったんです。






入居期間、2年ちょっと。

大家としては、やはりこのままでは貸せません。






クロスよりもちょっとやっかいなのが、ドアの亀裂。





何かぶつけちゃったんでしょうね。

どうやって補修しようか? ちょっと考えています。






取り替えるほどでもないけど、このままでは貸せない。

そういう状況が一番難しい。


いっそ諦めるしかないほどの汚れや傷のほうが、判断も

気持ちもすっきりするのに。



大家業ってこの繰り返し。 いちいち気にしてられませんね。



部屋に入った瞬間、気に入ってしまう。

そう思ってもらえる部屋を作り続けるのが自分の仕事です。



リフォームノウハウに磨きをかけていくだけです。

(もちろん低コストであることにこだわります)





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【キーレス賃貸】 マイロックってここが便利! (入居者編)

車を買ったらリモコンが標準で付いてくるように、部屋を借りたら
「キーレスライフ」が付いてきた。便利な物が最初から標準装備!
それがキーレス賃貸です。どうせ部屋を借りるならキーレス賃貸を
探してみてください。(札幌なら結構あります)



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キーレスメモ



私が常日頃考えているキーレス賃貸のメリットを、なるべく

簡潔にメモ代わりに掲載してみようと思います。

(メモはあくまでその可能性があるということです)




 ※キーレス賃貸とは? ← クリック




○物件大家さん


・セキュリティ増、利便性の習慣化による入居期間の延長。

・物件管理の効率化

・鍵貸出時の複製リスクを無くす (貸し出すたびにリスクはある)

・全ての状態(入居中→退去後の修繕工事中→内見案内時→空室管理時)

 において使用頻度が高く、利便性も高い。活躍の範囲が広い。





○入居者さん


・利便性とセキュリティの向上が両立している。(程良い)

・ライフコストの削減 (スペア作成費用、紛失時の鍵交換費用)

・キーレスライフの習慣化。

 毎日使う→生活の一部となる→便利な状況に慣れる→当たり前の

 環境になる

 (便利な環境に一度慣れると、元の不便な状況に戻りたくない)


・スペアキーが存在するリスクから解放される。

     (前入居者さん、過去に鍵を借りた人など)





○管理会社さん、管理担当者さん


・鍵管理費の軽減→

   受け渡しや貸出記録の管理による人件費や時間、移動コスト。


・業務効率化→工事や案内の手配も電話一本で済むようになる。

・管理物件の案内件数を増やすことにもつながる。

・効率化した時間を使って物件管理の強化、入居増活動→ 

   顧客(大家さん)満足度のアップに貢献。


・出先からでも管理物件に直行できる。

・緊急時、業者さんを先行手配することも可能になる。

  (早期対応による被害の最小化)





○仲介業者さん 


・現地案内及び内覧準備時間の短縮→業務の効率化。

・いつでも見せることができるので、物件案内の自由度が増す。

 ↑成約率の上昇につながる。

   (ただし選ばれるべき部屋であることが前提)


・今までにない差別化、アピールの切り口。

  (キーレス賃貸、キーレスライフ)





○工事業者さん


・売上に反映しない業務の効率化。

 (カギの貸し借りに関わる経費(移動費)。特に手直し工事時)


・余計な経費がなくなれば、作業利益を確実に確保できる。

・業者さんの都合で現場に入れる。

 (A現場早上がり→B現場へ  最小経費化を実現できる)





これらの可能性をいかに現実のものとするか。

しかも単発の効果ではなく、うまく相乗効果をもたらすように

作用させれば、大きく入居増に影響を与えることは容易に

想像できます。




影響する範囲が大きいということは、それだけ大家が工夫したり

努力したりする部分も多くなるということ。

楽して得られる効果ではありませんが、逆に言えば、キーレス化

するだけで、これだけ手を打てる要素が増え、知恵とアイデアそして

行動力が試される環境を作り出せるということでもあります。




物件キーレス化により基礎力が向上すると考えます。





基礎がしっかりしている人とそうでない人が長期間、競いあったら

どうなるか?

そしてその基礎の上に、努力を積み重ねたら・・・・・






あとは大家の戦略しだい。

プラスの連鎖は起きるのを待つのではなく、自ら起こるように

仕掛けるものだと意識しています。





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自主管理オーナー KAZU

自主管理オーナー KAZU

札幌市で賃貸経営をしています。
家主だからこそできる工夫やアイデアでこの厳しい
状況を乗り切るため、日々、勉強中!
家主側から見る、賃貸経営の裏側をご紹介します。

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